「高房價下的租屋市場現況」 呂秉怡 (崔媽媽基金會 執行長)
(2015/3/5 巢運講堂演講整理)
租屋原為居住消費的替代性選擇，租屋在先進的經濟體裡更是常見的選擇，自置的比率只占一半。同時，選擇租屋並不代表個人及家庭社經地位之高低，國外有許多高收入的白領階層終生租屋，以便付出更多資源獲取高品質的生活和旅遊。台灣的租屋市場卻是完全不同，本文旨在探討各國租屋市場的制度設計以及高房價下台灣租屋市場的現況。
台灣住宅供給的租售比大約為8:2，高達八成的住宅來自購房市場，只有一成多是來自租屋市場，公共住宅更僅占0.08%。然而，國外住宅的租售比例並未如此懸殊：購屋和租屋(含公共住宅)的比例通常約為6:4。四成的租屋供給當中，有些國家著重公共出租住宅，有的偏民間租屋市場。倘若購屋市場出現問題，四成的租屋市場仍可起緩衝的作用。台灣的狀況卻是相反，若是購房市場失靈，僅占二成的租屋市場不足作為替代選項，民眾的居住權益恐怕受到嚴重影響。在此借德國租屋政策的他山之石，探討德國政府如何透過制度設計以保持租屋市場的穩定性。
1
德國強化租賃制度的住宅政策
在德國，「居住」和醫療、教育等同為社會福利機制的重要一環，該權利不僅受到憲法保障，保障民眾居住權更是聯邦政府首要的政策目標之一。德國政府認為出售式的房地產是一種泡沫產業，故其十分重視租賃住宅政策，並積極管理與介入租屋市場，追求房產市場穩定，好讓其它產業穩定發展。此一觀念截然不同於台灣常見的「房地產是經濟的火車頭」想法。假使真如台灣房地產商宣稱「打房會打沉經濟發展」，德國政府厲行房地產市場管制，理應會拖累其經濟，事實卻是：德國迄今仍然為歐盟內最大、世界第三大的經濟體！
台灣人可能不易理解，德國的房價所得比只有台灣的三分之一，明明不是買不起房，何以德國整體租屋比例反而高達46.7%，柏林、漢堡等繁榮大城市的租屋比例更高達80%以上？箇中原由，除了租屋比買房相對便宜之外；更因比起購屋市場，德國政策設計更為偏重租屋市場的保障。德國政府針對租金漲幅、租期等多方面都有細緻的規定以保障租屋者。德國嚴格管制租金調漲，規定3年內的漲幅不得超過20%，而且需求提供文件證明漲幅合理，若房租上漲超過「合理價格」20%，將構成違法，超過50%構成刑事罪。針對租期，德國一般常見的租賃契約也沒有租期限制，房東也不得任意解約、驅趕房客。
不僅如此，為防房市出現泡沫，德國政策還抑制不動產購屋，從租稅法規到銀行貸款環境，皆不鼓勵買房。個人房屋貸款利息不能抵稅，投資房地產是拿不到政府補貼，可是在台灣買房是可以抵扣所得稅的。而且在德國買房至少支付20-40%的頭期款，房貸要綁十到三十年，房貸戶如果要提前還清房貸，會被銀行罰款，以彌補損失的貸款利息收入。種種規定都是為了增加房屋的交易成本，同時也有助租屋市場的發展。
透過優良的租屋政策規範，讓德國擁有健全且龐大的租屋市場。當醫生、律師高薪白領也是租屋族，租屋不再是貧窮的代名詞，更不是一件可恥的事，而是能夠將省下的購屋經費投入旅遊及社交活動上，享受更高生活品質的選項。
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台灣的租屋政策與制度
反觀台灣的租屋市場，由於政府一向不聞不問，遂處於自生自滅的狀態。台灣的年輕人若要租屋，大多是找隔間或分租出來的套房。分租套房係稍具專業的房東，將整層公寓分隔成套房後加以分租，同時提供網際網路、有線電視頻道、免治馬桶等各種設備，3-4坪 的房間月租約10,000元。
市場也存在便宜的租屋產品，兩年前媒體所披露的台北籠屋報導，新北市就有房東把工業廠房改建，分割成每間1-1.5坪 的雅房，月租3000-4000元。儘管這樣的租屋產品對房東而言報酬率最高(假設25坪的房屋，這樣的分割就可以分租給二十多房，月入70,000元)，房客卻是連睡覺轉身都沒辦法，品質更是極其低劣。這樣的租屋商品自然有觸犯建築管理相關法規的問題，政府的反應竟然只是強力拆除，沒有反省及後續的政策配套以解決住屋問題。
其實，這則新聞所反映的只是台灣租屋問題的冰山一角，類似的租屋產品和房客困境俯拾皆是。租屋的困境不僅限於劣質的居住環境，更在政策、結構等多個層面上充斥各式問題，以下將五點簡述之。
2.1
租屋市場規模過小淪為黑市
台灣的租屋市場是一個規模小、地下化、未納入管理規範的出租市場。政府未對房東的出租行為作登記，遑論進一步納入規範。長期以來，政府沒有住宅租賃的相關政策及專門的租屋法規，僅僅仰賴民法、土地法等作監管規範。
由於政府的放任，約九成以上的房東以自用住宅名義申報出租房屋，出租逃漏稅嚴重。同時因為沒有報稅，房東不願進行公證保障租賃權益，房客亦不能設戶籍於承租屋址以取得該地方政府的福利身份。不受規範的還有屋況品質，政府未限制低品質、不適合居住的房子不得出租，因此隨處可見各種改建違建的出租單元，諸如頂樓加蓋、地下室、鐵皮屋、違法分割，無不影響居住安全。
2.2
欠缺專業經營
租房市場是交易雙方的事，所以房東理應也要有合理的報酬。然而相對於投資報酬率更高的購屋市場(房價持續攀升、超低稅賦及持有成本)，台灣的租屋市場規模過小、低價劣質產品充斥市場，民間業者投資、發展租屋市場的意願自然極低。絕多數的房仲、資產管理業者僅經營售屋市場，除大專學生租屋市場尚可見專業經營者外，以一般房客為客群的專營租屋公司極其稀少。在國外，租屋市場常見專門的開發商或壽險業投入開發，然而台灣租屋市場受限於上述特質，則以小房東的市場模式為主，而非有系統、有規模的企業化經營。房東專業經驗不足，容易忽略出租房屋之品質，以彌補收益成本不足的限制。
2.3
房客缺乏權益保障
租屋市場的另一問題在於房東房客之間不對等的權益保障，特別是對出租人傾斜的權益關係。目前與租房相關的條例包括普通法(民法)、土地法、依租賃契約之契約自由原則，由雙方契約約定為主的租賃權益關係。然而民法所監管的租賃行為並不限於租屋，亦包括車輛、各種物品等等租賃行為，故是一套一般性的法律規範，不是針對租屋行為而量身訂做。即使是市面上流通的房屋租賃契約，往往也是向房東傾斜的。
2.4
糾紛處理曠日廢時、成本高昂
糾紛處理曠日廢時與成本高昂亦是常見的租屋問題。對於糾紛處理，由於政府並未定立特別專法，所以只能回到一般的法律規定，因此租屋糾紛的法律流程極其繁瑣，成本昂貴。比如，房客被房東扣留3,000元押金，欲索回積欠，若透過法院訴訟則需至少一年的時間。除了訴訟時程漫長，如要聘請律師協助訴訟，則至少要花50,000元的律師費。正因投入的時間成本及經濟效益划不來，一般租屋糾紛很少尋求法院訴訟程序來解決。
2.5
居住歧視普遍存在
根據崔媽媽基金會調查受委託的房東而得的數據，願意接受弱勢族群租屋詢問的只佔全數的9%，而當中46%願意接受單親家庭的承租，身心障礙者與低收入戶分別佔約25%，接受獨居老人的最少，只有5%。因此，房東對弱勢團體的接納度很低，所以弱勢家庭就只能選擇低租金、低品質、缺乏保障的房子來承租。而且房東為了避稅，不同意租客設戶籍，不能入籍則無法取得福利身份，拿不到政府社福補貼資源。
居住歧視普遍存在於獨居老人、低收入戶、身心障礙者、單親家庭。有時候連孕婦、45歲以上的單身男性也不租。房東為了減低管理上的負擔，又或是只願意租給年輕幸福家庭。亦因如此，弱勢房客往往會因為找不到房子而去租品質更差的，或是更便宜的房子。
總結台灣的租屋市場，它是經濟規模、專業度不足、獲利不高，以小房東自我勞動為主的市場；它是規模不足，且短期不易擴大的市場；它還是權益、交易過程保障不足、品質參差不齊的市場。因租屋品質不佳，缺乏保障，更把房客推向購屋選擇，背房貸當屋奴，讓台灣的住宅市場缺少可調控高房價的替代性工具。
3
發展台灣租屋市場的初步想法
發展租屋市場是一條環環相扣、隱而不顯的漫長歷程。相較於不動產稅改、社會住宅的立竿見影，當前政府可用的政策工具不多。若要健全租屋市場、完備制度的話，主要可循四個層面著手。一是明確建立房東、房客權益保障；二是提供經營者的誘因，讓經營者有合理的利潤可賺；三是建立制度讓糾紛處理變的有效；四是弱勢居助扶助及保障。
就政策的層面上，政府應廣建只租不賣之社會住宅，增加公共出租住宅的存量。亦應運用政府公共出租住宅、租金補貼、修繕貸款、代租代管方案做為帶動租屋市場的政策火車頭。
短期治標的策略方針應為協助以小房東為主的租屋市場結構的運作更有效率。政府可運用專業租屋經理人，協助整合小房東的屋源。現在其實也有房東出租怕麻煩、住在外地、或是年紀老邁的因素，讓房子的出租和修繕都變得很麻煩。透過代租代管到包租包管可以擴大經濟規模、引進專業經營管理，或成立公辦民營的整合性租屋服務中心，使租屋市場結構的運作更有效率。政策方面可使用獎懲併進的策略，針對合法房東稅賦減輕，比照自用住宅及綜所稅最低級距課稅，嚴格查緝未申報房東的逃漏稅行為。亦可為房屋、房東、房客建立履歷，鼓勵好房東，淘汰不好房東及低品質房屋。
長期治本的策略方針應為擴大及健全租屋市場，把規模養大，把品質提昇。在需求面，建立房客租屋權益有保障、提高出租住宅有品質、使糾紛處理有效率，以致民眾願以租屋做為長期、穩定的居住消費方式。在供給面，應創造各類租賃服務產業的生存空間，如讓中大型租屋開發及經營公司有利可圖。長期而言亦應制定住宅租賃專法，完整規範權利義務關係、最低屋況品質水準、資訊登錄揭露、糾紛處理機制及縮短時效、相關專業服務與行業扶植、相關證照與行業管理。
總結而言，台灣應建立整體性房屋政策，興辦公共出租住宅，提高其存量；健全租屋市場發展租屋產業，建立良好的租屋市場。同時推動不動產稅制改革，以減低炒房囤房的行為，把購屋市場變得健康。這些都是台灣住宅宅政策之應有作為。
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