「不動產租稅正義與效率」花敬群 (參玖參公民平台)

(2014/12/18 巢運講堂演講整理)

1.        台灣房市現況

        台灣現在的房市就像大富翁遊戲。已經有人在這玩了幾趟的大富翁，每一格地都被買光了，年輕人才剛進入這遊戲，發現每經過一個地方都是要繳過路費，而且都不便宜，而且更重要的是不能不玩，能想的就只能是怎樣才可以脫困。大富翁會告訴我們有土斯有財，玩下去就會有機會。大富翁會告訴我們仇富是不對的，年輕人你要奮鬥。大富翁會告訴我們年輕人你是未來的主人翁，不是奴隸。可是當大家都是奴隸的時候，那能怎麼辦？就只能革命。

         房價泡沫一直高漲了幾十年是因為錯誤的制度設置一直沒有什麼改變，或是制度愈變愈有利於投資炒作。在現實中一般人為了要滿足基本的居住需求，唯一的方法是屈服，所以租或者買，在現實的環境里面都沒有錯，只是租或者買的環境是錯的，是我們的制度導致我們的居住不能安定，非得要買房。可是當大家都要同一件消費品的時候，而它又是一個相對有限的資源，競爭會引致漲價，顯然大家都被綁住，是一個共同囚犯困境。

        房價一直在漲，讓人有不勞而獲的機會。對於此情景，絕大部份的人都會覺得不錯，買房又能賺錢，不趕快買就會買不起會吃虧，大家都必須買房子。可是為了買房子就要出賣很多人生樂趣，節衣縮食，養了房子不敢養孩子。房價漲很快，只要投入就能賺錢，所以全民投入，它當然會變成一個泡沫，怎可能不漲。

        以上的眾多現象都證明一個事實，就是台灣的房市場已經嚴重扭曲，大家都非得投向房市不可，我們不投向這個地獄似的地方就真的得下地獄了，一定要一起參與才可以有重生的機會。但養大規模的房市需要很多資源，必須要有很多的年輕人去做房奴，犧牲很多人的幸福，可是台灣真的養不起這樣的一個房市。我們不想養這樣的一個房市，當年經濟奇蹟時的均富社會到底去哪了？

2.        稅制錯置

        稅制錯誤設計是主因。房產擁有者每年只要繳房價0.1%的稅金，就可以參加房價上漲的賭局。就是如果有一個價值1000萬的房產，每年只要繳1萬塊的稅，持有者就可以賭它一年漲2－3%，即20－30萬的利潤。而且今年賭輸了沒關係，資本不會被沒收，下年還是可以再交稅繼續賭，這值不值得賭？買賣房產賺到的錢所要繳的稅其實比所得稅最低稅率5%還低，這值不值得賭？所以台灣的稅制是世界上最適合用來炒作的。這個賭局投入的賭金很低，回報卻很高，就只要交一點點稅，比中樂透要交的20%的稅還要低。我們的房地產市場就是一個賭場。

        台灣不是有平均地權條例為房市作規管嗎？為什麼還會出現這樣的問題？可是如果仔細看看內容，就知道它其實是一部鼓勵投機炒作條例，因為它沒有處理到目前問題的核心。不然為何在高房價的情況下卻有高空屋率？既然房屋是那麼珍貴的資源卻要把它空著？因為空著是最佳投資策略。為何高房價下卻高自有率？怎麼大家都好像買得起？還是大家都只是硬著頭皮買？高房價政府本應能收到很多的稅，但為何現在政府卻財政困難？就是因為現行的條例未能有效運轉。

        其實我們可以把整個現象理解為，只要政府能收到很高的稅，那就不會高房價，不會高空屋率，租屋市場擴大，也不會高自有率。所以問題其實是有關聯性的。只要稅提高，問題就會解決。

3.        土地與房屋的利得稅與持有稅的現況與漏洞

         台灣是房地分離的，所以有土地和房屋兩個範疇的稅，而稅項分為利得稅和持有稅，利得稅是交易買賣時要課的，持有稅則是一個財產稅的概念，每年都要付的。可是房地合一或分離與否其實不重要，重要的是課稅適宜，只要符合市場的價格即可。

3.1.       利得稅

        土地增值稅為土地的利得稅。土地增值稅是用公告的土地現值來課稅，就是課持有者所賺到的錢。可是政府的機制並非以實價課稅，而是以政府為此作的估算作準，可政府的調幅是跟不上市場的漲幅的，所以實際所課稅的金額會比理論上的金額少。房屋財產交易所得稅是房屋的利得稅，它也是以政府的估價而課稅。但政府的估價只是每年更新一次，所以同一年度的土地買賣於政府的估價內並沒有任何漲價，即使現實是賺很多也不用繳稅，政府都會當作沒有賺到錢。不過值得提醒的是，在這個系統內，如果市值下跌，政府的估價還是會一直漲，明明是賠錢的，政府還是會課土地增值稅和房屋財產交易所得稅。總結而言，就是賺很多的時候，政府課到的稅會比實質稅率為低，賺不多的時候，政府課到的稅會比實質稅率為高，賠錢的時候還要繳稅。

        利得稅涉及公平層面的問題。利得率偏低會有人覺得不公平，有人賺錢卻繳很少稅，可賠錢了卻還要繳稅。當中也涉及稅基調整與市場趨勢不一致和農地免稅的問題，當土地免課土地增值稅，土地炒作就很嚴重，因為農地都可以蓋農舍賺錢了，可還免稅。所以利得稅是一個公平問題。

        利得稅是有買賣交易才課得到的稅，是一種機會稅，是一種不穩定的收入，而且一定要有漲價才課得到比較多的稅。如果地價跌了，又或是交易很少，那就不能課到很多的稅。因此，這不應該是當作是政府的主要稅收。賺得多課得多，賺的少課得少，這就只是一個公平性的問題，就算財政部改革了它，空屋、囤地依然會存在的，房價或者會更高，因為買賣過程額外的稅款會轉嫁到消費者，房價可能會更高。那怎麼辦？就讓持有稅稅改跟上。如果就只是利得稅比較容易改，純粹先處理利得稅反而會讓問題惡化，要解決問題要全面。如果只解決公平問題，但房價上升，交易量就會減少，中介、銀行都會受害。為了公平，所以我們更應先處理持有稅的效率，以下會再作詳細解釋。

        利得稅裡面還有一部份是屬於建商，有一些合法節稅的操作方式。當中要強調的是自然人和法人要有一致的對待。現在講的一套都是對自然人的，可是對法人的都是用舊制，就是有很多逃稅的空間。所以會導致逃稅客會成立公司以逃稅，就只是因為它是法人。

3.2.       持有稅

        地價稅和房屋稅分別是土地和房屋的持有稅，是每年都要課的，課的方法也同樣是以稅基乘以稅率。公告地價和房屋評定現值是目前的稅基，可是估值只有現值的6-10%，所以稅基低是問題的根源。假如一塊土地的市價為1000萬，它的公告地價就是60萬到100萬。所以市價1000萬的稅基，政府是用60萬到100萬來算的。即使現在的稅率就是1%，跟國外是差不多的，像美國的平均財產稅的稅率是在1.3%。在美國相約的稅率下，1000萬會課到13萬，可是在台灣卻因為稅基不同，土地持有者只要繳6000塊，台灣跟美國之間至少是有10倍的落差。因此，在台灣賭房價上漲的等待成本很低。1000萬的房產一年的賭金只是6000塊，只要1年土地漲價1%，就已經有10萬塊，遠高於所付的稅款。法律上我們的稅率是和國際標準差不多，甚至房屋稅稅率還偏高，有從1.2%到3.6%，只可是稅基只有市價的十份之一，是一個「外人看到會嚇死人，知道會笑死人」的稅制。因此，我們必須重新評定稅基，如果評定稅基的制度沒有改動，一切稅率的改變都是空談。這次財政部更改的交易所得稅，是用交易價格來計算稅收，基本上稅基這塊它做對了，其它的制度好壞就再說。可是最重要的稅是地價稅和房屋稅。

        持有稅是效率層面的問題。因為持有稅很低，所以囤房、囤地、空屋的成本很低，把房空著是理性的投資策略，因為當要變賣獲利時就會很方便。低稅收也會令政府的收入不足，因為持有稅是政府最主要的稅收來源。現在在這麼低的稅基底下，一年中華民國市政府收到的持有稅是1300億，如果按美國的收法的話會變成10倍，比現在的稅收會大很多，這是中華民國房地產所有者應該負的社會責任，只是政府沒有要大家付的部份。

        現在我們不是認為稅改要一步到位，只是這10倍的稅收是叫潛在的財稅努力空間，所以按理中華民國的政府應該是富有的，雖然現在它卻窮到像乞丐一樣。它有一個大金庫，只是它不用，當然中間是有政商的利益關係。

        大概是因為持有稅低，而稅項是報酬率的減項，所以房價的報酬才會高。如果持有稅調高，只是透過主要的資本化，它會讓房價修正，可是並不是一個大幅的修正，持有稅增加一倍，房價大概只會跌個3%。而同時會有很多囤房的人會因為稅費增加而不想再囤，房產會賣出或租出，那就能增加供給，所以房價還會再下降。這有好幾重的修正效果，讓房價向下修正，降低囤房囤地，讓想租房買房的人有更多的選擇。

        也因為這樣，市場上的交易量會變得多。成交量的增長才是經濟動力，價格增長並不是經濟動力。當成交量比較多，政府可以課比較多的稅，也有更多的服務機會，產值或就業人口才會增加。把交易量提高，是有穩定房市的效果。價值本質上不是經濟產值所計算的範圍，它的價格漲或跌都沒有直接的經濟效應。只要量出來，價格修正，一切就會穩定住。當然有很多業者都沒有想到這一點，永遠只追求漲價。有量才有效率。

整體來看，比起利得稅，持有稅改革才是目前最重要的。因為持有稅是每年都要課的，而且是建基在龐大的不動產上，所以包含的人非常多，是一個穩定和龐大的稅收。這個稅收做得好，政府的稅收就不會不足。依據102年國賦調查，台灣私有房產總值約112兆元，若按名目稅率1%課徵，每年房屋稅與地價稅收約1.12兆。但102年稅收僅1,338億元。地方政府每年潛在可增加稅源接近1兆。這不是認為可以一次就把1兆課回來，而是慢慢地增加，否則會受到所有土地所有者的反抗。這個才是稅改的核心。這個一改，財政會解決，持有成本提高就不敢囤房，房價也會下降，那就解決了不效率的問題。解決這問題確實不容易，在住宅自有率有80%下，絕大多數的人都會反對課稅增加，所以要拿捏分寸。

4.        稅制混亂

        在稅制的公平與效率的問題外，稅制混亂亦是另一大問題。房屋稅名目稅率過高與稅基評定方法混亂都是其中的問題。房屋稅名目稅率之前由1.2%漲到目前3.6%，可是土地是天然資源，房屋是人為投資的東西，理論上是應該鼓勵人為投資而非炒作天然資源，所以房屋稅理應比地價稅為低。就可是現在地價稅是內政部管，房屋稅是財政部管，兩邊欠缺溝通才會出現這不合理的情況。

        既有各項稅改原則混亂是另一個問題。例如針對豪宅時是採調升房稅稅基，按實價課稅，但針對囤房是卻採取調整稅率方式處理，本來房屋稅是1.5%，現改成3.6%，是用調整稅率方式來加稅。所以，過去中華民國有就土地有關的稅制改的邏輯沒有一致性的，一個是改稅率，一個是改稅基。這突顯了政府沒有一個既有的方向，想到可以做什麼就做什麼。雖然都是完成了某種程度的稅改，都有增加了一點公平或效率，可背後就像是在稅制後建了很多違章建築，將來要修整整個稅制會變得更麻煩。政府現在就是先改容易改的，只為突出自己已經有做事，不用被人罵而已。

         憲法中的土地增值稅定位存在矛盾。憲法第143條有論及土地增值稅，這亦是所有的憲法條文唯一出現與稅有關的條文，但在某種意義上這是不符合憲法的立法原意。本質上我們可以要求漲價規控，但不一定要用土地增值稅。如果要留著，我們就待重新定位它，因為現在這樣我們非得等土地有增值的時候才會課到稅。但如果我們是想要房地產價值穩定，可卻又要在土地增值的時候才課到稅，那不是很矛盾嗎？

        累進起點地價不一的問題可從台北、台東和桃園的地價稅的差別觀察得知。3000萬的土地在台北要交30萬的地價稅，在桃園是66萬，在台東是142萬，在愈偏遠的地方反而交的地價稅卻愈重。在同一城市裡也是一樣，大安區的稅比萬華的還要輕。資源的本質是向稅比較輕的地方移動，所以我們的稅制會造成資源向都市移動的壓力。

        那不動產稅制應具備哪些政策功能呢？不動產其實是一個社會資源，它具有公共性，所以不動產的稅制不能只有稅收功能，可不動產稅在現在的財政部下卻只有財政的功能，只負責提供穩定的稅收。但因為不動產有公共性，所以並不能用單純的稅收來看，而是背後應該要有一套土地管理制度。我們要用稅制來引導不動產的土地利用，作公共分配。

        縣市財政困難且稅收不穩定是財政效率的問題。空屋過多與囤房囤地嚴重是資源使用效率問題。不動產投機行為興盛，房地價過高，影響民生與總體經濟穩定發展是社會與經濟效率問題。稅制不合理與扭曲是稅制效率問題。投資獲利課稅過輕是租稅公平問題。所以簡單而言目前的問題都是效率問題為主，只是效率問題涉及到的是持有稅，而持有稅的確是比較難處理，而且不是馬上可以做得到。

5.        不動產稅改的理念

      國際上之不動產利得稅率約在15%-30%，絕大部份的國家都是。日本的稅最高最高是到39%，但都不會到非常高；韓國對短期的炒作的稅款有到六成，可這是短期懲罰性質的，所以國際上都在15%-30%這個範圍。每年賺到的租金有兩成政府會收走，買賣賺到的價差兩成政府會收走，這是百份之廿十的公有制，或是百份之八十的私有制，在中華民國的制度而言這叫做八二分。國際上的概念都是這幾種，要討論是七三、或八二分其實都可以。

        一個資產一年的正常的回報率在5%，在八二分之下，政府會在私有財產的報酬裡抽一成的稅，就是5%里有1%是以房屋稅、地價稅的方式扣走，即正常報酬裡有百份之廿十是被政府課走。大家或者會認為既然賺這麼多錢，稅為什麼這麼少這麼不公平，稅當然是愈重愈好。這個說法我是不反對，只是這不符合國際上一般處理利得稅的方法。利得稅太高市場的閉鎖效果會很強，想看看如果做一個投資賺錢了，五成、六成會被政府課走，這投資你會玩嗎？所以我希望政府的態度是，政府少賺一點，讓活動量大一點，這才能活絡經濟活動。

        其實這種八二分的另外一種理解方式是包底抽成，就像百貨公司把專櫃租出去一樣，每個月都會收到固定的租金，另外也會在營業額裡作抽成。這樣的經營手法在民間的專業不動產的經營里是非常成熟的做法，這樣做讓彼此都有努力的空間，就房東而言，會有穩定的收入，可也有意願去推動大家努力地做生意，有更多的分成。而對於稅制，包底的部份叫持有稅，每年有1%。而抽成就是每年賣掉或租掉而得的政府再作抽成。這也就是我們是把民間很成熟的不動產經營模式，轉化成政府對不動產的稅收模式，是同樣的邏輯。

        稅制改革並不代表要把漲價歸公。雖然有人非常社會主義，有土地國有的想法，想加很多的稅。漲價歸公過去沒有被明確定義，但是在這光譜裡怎樣樣拿捏確實是值得我們去思考的。我個人認為用20%公有的概念去認定漲價歸公對台灣來說是已經很進步的概念，相比現在的狀態，現在就只是5%的公有制，所以我們是從5%跨到20%，那已經是不小的一步。

6.        不動產稅改的困難

       持有稅的改革如果要一次到位，房屋稅和地價稅就要從我們現在的1%漲到10%，回家看看自己的房子問問家人，如果明年的房屋稅和地價稅會升10倍，一定會被罵髒話。雖然其實就只是從本來要繳1,200塊變成繳12,000塊，多這10,000塊其實對他的生活來說不痛不癢，就只是會不爽，可這是正常的人性。

      所以現在的概念是，只要在台灣擁有最多房產頭5%的人和企業，平均每年多繳50萬地價稅，其它95%的人都先不加。那5%有多少？那將近有50萬個家庭和企業，對於擁有那麼多資產的人來說，多50萬塊其實也沒有什麼，而加稅後相對於國外的標準，台灣的稅率還是很低。可對地方政府而言，一年就可以增加2,500億的稅收，有很大幫助。同時有95%的人沒有受影響，政府也變得更強，不會有囤房，房價也會向下循序漸進地修正，而且這個前進的過程是可以隨時喊停的調節過程。

      這個方法的確是可行，只可惜剛說到的5%，就正是當權者。即這些人最有錢，也最有權力。可是這5%擁有的房產有到整體的20-25%，所以是一個蠻值得針對的一個槓桿。持有稅的改革是需要的，要實價課稅，可是可以針對擁有比較多房產的人動手。如果他不想擁這那麼多就把房子賣出來吧，別囤。所以稅制是需要發揮土地管理的功能。

7.        總結

        房屋稅、地價稅與稅基改革才是稅改核心。而溫和的持有稅改革，影響人數有限，但改革效果明顯。稅改需先進行稅基評估方式改革，同步進行修法，這是我們現在真正該做的事，就是怎樣讓公告地價能估出一個合理的地價。現在的政府估的全都是錯的，國外成功全都估對的案例太多了，大部份都是實價課稅，方法也很多，所以這都不是問題。至少我們要把對的地價估出來，就算自有住宅到時地價給自住的打一折，租的打兩折，但至少這個折扣是基於市場的價格底下做的。這個修法的事至少需一至二年準備期。加上稅改涉及內政部、財政部與縣市政府，需由行政院主導，有總統的幫忙更好，所以不動產稅改就真的要留給下一任總統去全面做，現在除財政部的一套之外，如果內政部願意做這個稅基評估修改的計劃，其實某程度上它就已經建立了。所以，如果不動產稅沒有就稅基評估作整理，不動產稅改都是空談。利得稅比較容易可以做得到，持有稅要往前移不易。

0 意見 11:01