巢運訴求二：改革房產稅制、杜絕投機炒作

壹  背景說明

當前高房價問題，最主要成因是不當的房產稅制。過低的持有稅，引誘不動產閒置囤積等待上漲，造成龐大資源無效率使用 (空屋率近兩成)；偏低的資本利得稅，更使得房屋交易獲利僅需繳納極低稅額，形同鼓勵投機炒作。住宅化約成商品，台灣成了全球少見的炒房樂園。
房產稅制惡果還有造成民間資產過度投入房市[1]，抑制經濟產業正常發展，引發房市泡沫現象，讓總體經濟與金融體系陷入嚴重風險危機；以及，致使縣市財政惡化，公共服務提供能量萎縮。上述弊端之大歷任政府焉能不知，然囿於房產既得利益政商結構，改革講了20年依舊流於口號，眼看人民痛苦、危機日增、地方財政崩壞而進退失距。

貳  核心課題

一、    房地分離

      房產稅可概分為持有稅與交易利得稅兩大類，於我國被區隔為土地與房屋兩大系統，持有稅包含土地稅與房屋稅，交易利得稅則有土地增值稅與房屋財產交易所得稅 (併入所得稅課徵)。此種土地與房屋分離的稅制在國際上確實屬少見特殊案例。由於現實環境中不動產價格多為房地合併價格，硬要區分土地、建物所占比例課稅本非理想方式，也形成相互調控避稅漏洞及諸多弊端，實有檢討必要[2]。

二、    未以實價課稅

      現行房產稅制的核心問題在於未以實價課稅，其關鍵在於稅基。以內政部公布資料顯示，公告地價約占市價兩成，土地公告現值約占八成[3]；但從相關研究[4]與實價登錄[5]資料比對，可發現公告地價約占土地市價的一成，不同區位的土地公告現值則占市價兩成至八成不等，平均約四至五成。在房屋稅稅基方面，其所依據的房屋標準單價為近30年未調，僅約為造價的20%~25%左右，若採市價觀點則約近一成。是故，即使我不動產稅的名目稅率與國際水準相當 (持有稅率1%左右，利得稅率約20%~30%)，但實質稅率卻僅國際標準的一至兩成。

三、    稅制結構混亂

      近年來政府在輿論及民怨壓力下提出數個調控房市的稅制方案，雖有其正當性與適時性，但在設計上卻出現採市場實價或房屋評定現值的交錯不定 (特銷稅與其他)，以及調整稅基或調整稅率的混亂步調 (豪宅稅與囤房稅)，此原則不定下的稅制改革變更，是將造成既有稅制更為混亂與社會質疑。以及，諸如地價稅累進起點水平不公，土地增值稅漲價課不到、跌價（賠錢）仍要繳稅錯亂現象，建商以人頭購地藉由房地分離逃稅等[6]，再再顯現當前稅制結構混亂與缺失。

四、    地方財政敗壞

      房產稅為我地方政府最重要稅收來源，平均約占地方稅收七成。從來源來看，各類不動產稅收以土增稅最高，地價稅與房屋稅收較低，然按理說增值稅應屬稅源不穩定的機會稅，地價稅與房屋稅才是穩定且稽徵成本低的優良稅源，顯見配比不當。更糟糕的是，由於各類不動產稅稅基認定嚴重偏低，地方政府稅收自然大幅減縮，遂形成長期仰賴中央政府補助及高額舉債之財政結構，也反應在低度投資之公共建設與福利照顧。為健全地方財政[7]、落實地方自治，檢討不動產稅制絕對是重中之重。

五、    改革停滯不前

      地方政府雖然於法有據可進行稅率與稅基調升來改善財政，但地方稅法通則無法提供足夠的彈性機制，讓地方政府可以採取可行性較高的策略方案。若將改革主動權交由中央政府處理，亦會面對相同的困境。因此，必須從較全面的稅制體系改革著手，將各項稅改原則、目標與配套制度同時決定，同步解決各級政府所面臨的困境，與全面大幅加稅疑慮，以及降低制度改革的壓力與衝突。

參  改革訴求與方向原則

       面對高房價民怨、房市泡沫危機及地方財政崩壞，房產稅制改革已不容政府推諉迴避。因此，我們提出改革訴求：改革房產稅制、杜絕投機炒作

一、    房地合一、實價課稅

      要求行政院出面主導房產稅制全面改革，暫停目前關於利得稅、奢侈稅等零星混亂稅改議題之推動，依據下列原則，全面檢討修訂房屋稅條例、土地稅法、土地法、平均地權條例、所得稅法及相關法律。

1. 房地合一課稅：房地所有權為相同所有人之房產，採房地合併課稅；非屬相同權利人方得採行房地分離課稅。
2. 實際價格課稅：以實際交易價格作為持有稅與交易利得稅評定的基礎，全面改革公告地價、公告土地現值、房屋評定現值作法。
3. 符合國際標準：依實價課徵之持有稅與交易利得稅，一般稅率應符合國際標準為原則。

二、    降低多數民眾衝擊

      房產稅制改革勢在必行，但應避免對多數自住、非多屋、長期持有之絕大多數民眾造成衝擊。

1. 長期持有低稅：房屋持有一定期間以上出售者，交易利得稅採優惠稅率[8]，以不明顯超出現行稅賦為準。
2. 自用住宅低稅：房屋屬自用且非豪宅者[9]，持有稅採優惠稅率，同樣以不明顯超出既有稅賦為準。

三、    打擊炒作囤屋

針對投機炒作等不當現象，列為稅改打擊首要目標。

1. 打擊短期投機：針對短期交易（必須納入預售屋、農地），採累進方式加重資本利得稅率。
2. 遏止囤屋空置：持有豪宅、多筆屋地達一定價值以上，得加重其稅率。
3. 防堵建商逃稅：針對建商將應屬營利事業之獲利，轉換為藉由個人出售土地免納所得稅此種業界週知逃稅方式，全面強化稽查。

[1]央行最新數據顯示，房貸及土建融資餘額高達七兆多，約占GDP的50%，遠超過國際公認40%的房市泡沫警戒線。
[2]韓國原為少數採取與台灣相似的房地分離稅制的國家，但在2005年進行不動產稅制改革後，改採房地合併與實價課稅制度，對超過六億韓元的高價房屋額外課徵累進稅率。同時提出配套措施，對自住長期持有者減免優惠，以降低房地產持有稅改革阻力。2007年對房地產交易所得實價課稅，取代原本由政府評定的房屋價值(市價的五到七成)，並加強打擊短期持有和擁有多屋的資本利得；而後數年間，成功遏止房價漲勢、價格回穩與長期波動減緩，房市泡沫因此受到調整。
[3]內政部地政司發布民國102年全國公告地價與公告土地現值與一般正常交易價格比例，分別為85.27%與20.19%。
[4]王宏文 (2010) 發現台北市公告地價占市價比例的平均數為18.52%，黃耀輝 (2012) 提出台北市與新北市公告土地現值僅占土地標售價格的12.3%~40%。
[5]以民國102年9月實價登錄素地交易價格資料，比對當前公告土地現值，發現公告土地現值約僅市價三至六成，地政司所公布數據顯然有誤。
[6]建商以他人土地興建房屋銷售的逃稅模式，通常是土地登記在公司關係人名下，因為個人的土地交易所得免稅，很多建設公司就以負責人或人頭名義購買土地，再以公司名義推案，且建案土地價格訂得相當高、房屋價格卻超低，藉此規避營所稅，甚至出現建設公司全年所得大賺、課稅所得卻虧損的怪象。
[7]如以市價並比照國際一般稅率徵收，推估每年最多可為縣市政府增加兆元稅收，顯見財政努力空間極為龐大。
[8]如屬極長期持有，可設定以一定年數前之市價認定 (例如25年)，早期之增值利益歸權利人所有。
[9]其認定標準，建議可採賦予家戶每人一定面積為免稅，超出者採累進稅率之作法。讓多屋、豪宅者加稅；一屋自住、非豪宅者，稅賦不超出現行稅賦甚且更低。
1 意見 22:40