巢運訴求三：廣建社宅達5%，成立住宅法人
壹 背景說明
「社會住宅」是指由政府直接或補助興建，或利用民間擁有之合於居住標準的房屋，採「只租不售」模式，以低於市場租金出租給社經弱勢與特殊對象的住宅。觀諸世界先進國家，皆推行社會住宅來照顧人民，並藉此調節住宅市場的弊端。
惟我國長期以來的住宅政策，乃建立在「住者有其屋」與「市場萬能」這兩組錯誤意識型態上，絕大部分措施與資源，都投入促進房地產市場「活絡」及鼓吹人民購屋。相對地，於「社會住宅」幾乎繳白卷，目前僅占住宅總量0.08%[1]，相較於如荷蘭32%、香港29%、英國18%、法國17%、波蘭10%、韓國6.5%、日本6.1%、以色列6.0%、美國5%、新加坡4.3%...，實為羞恥的數據。代表政府在住宅政策的無能，以及對無力購屋弱勢與青年的居住正義全然遺棄。
貳 核心問題
一、 沒有推動決心目標
馬總統雖於2010年10月五都選前宣示要推動社會住宅，但僅提出短期1,661戶的數量，說穿乃是選舉手段。遲至今年行政院才核定的「社會住宅中長期推動方案」，則是10年新增1.5萬戶[2]這種極低標，還趕不上首爾、香港兩座城市他們一年的興建量[3]。這種沒有相對應決心的「目標」，我們還要期待嗎？
二、 不願投入預算資源
離譜的不僅止10年1.5萬戶的低標，在行政院的「社會住宅中長期推動方案」中，10年中央政府竟僅編列67億元之預算，根本連1.5萬戶的四分之一都蓋不出，剩下的就推給地方政府來買單。若與其他國家預算相比相 (經人口規模換算後)，美國是我們的65倍，韓國更高達94倍[4]。這種沒有對應資源、要地方買單的「支票」，我們能夠相信嗎？
三、 幻想有「白吃的午餐」
綜觀全世界經驗，社會住宅因具社會福利性質，無論是採政府或是民間興建，最終財務都需要補貼方能持續。面對只有0.08%的低度落後，政府竟一廂情願認定社會住宅可在「賺錢」前提下讓民間興辦達成。若此方式可行，各國政府投入大量經費建設社會住宅不啻為笨蛋；須知，天下沒有白吃的午餐，所謂「政府零出資」不過是政府推諉與犧牲弱勢權益的遮羞布，新北市社會住宅BOT案便是代表案例[5]。
四、 弱勢階層照顧不足
社會住宅本意是用來優先照顧社經弱勢，然各級政府在推動辦理時，卻刻意迴避排除弱勢戶。例如，《住宅法》中規定僅「提供至少百分之十以上比例」給經濟及弱勢家戶，是官方在立法過程中刻意壓低的結果，且實際執行上，「至少」10%變成「只有」10%。縱使基於混居去除汙名之考量，保障弱勢仍應兼顧，故諸如租金高於弱勢負擔能力、45歲年齡限制排除年長者，皆屬亟需檢討之項目。
五、 缺乏專責住宅法人
亞洲等社會住宅後進發展國家，為推動社會住宅，均採成立專責的「住宅法人」來執行，例如日本各地方政府的「住宅公社」，韓國的「土地住宅公社」(LH) 及「首爾住宅公社」(SH)、香港的「房屋委員會」、新加坡的「建屋發展局」等[6]。台灣卻不思此途，而是一味寄期望於遠雄、日勝生之流的建商，結果社會住宅了無著落，「合宜住宅」卻弊案叢生。
參、改革訴求與方向原則
鑑於我國社會住宅存量嚴重偏低，以及政府推動上錯誤思維與慣性卸責，必須從根本確立我國發展社會住宅目標與原則，做為政府的施政方針與究責依據。因此，我們提出改革訴求：廣建社宅達5%，成立住宅法人。
一、 確認5%目標
OECD各國，社會住宅平均超過住宅存量之10%，係屬高標；參照日、韓等國後進發展經驗，5%為階段性跨越指標。考量循序漸進與基本存量滿足，我們要求政府應宣示以全國住宅存量5%（40萬戶）為社會住宅之國家發展目標，以為推動及究責依據。
二、 成立住宅法人
為確保逐步達成5%發展目標，要求中央（或雙北等直轄市）應成立「住宅法人」機構，專責統籌社會住宅興辦與管理業務。並配合提供制度誘因，鼓勵民間成立社會住宅興辦營運的第三部門或社會企業。
三、 住宅法修法
立即修訂《住宅法》社會住宅專章條文，建立其它可資落實的機制與模式。要項包括：
- 政府為主民間為輔：為於中短期內有效增加社會住宅存量，應採政府為主、鼓勵民間為輔模式。
- 建立穩健財務模式：建立土地（無償運用公有土地）、資金（長期低利融資）、收益（逐年租金回收）之基本財務模型。不足者由政府補貼，財源優先取自房產稅改與開發回饋。
- 優先保障弱勢權益：提升社會住宅弱勢保障比率至少為30%，並依據「可負擔能力」收取較低租金，不足差額由政府補貼。
- 社造化解民眾疑慮：建立制度誘因，鼓勵社福NPO、社會企業進駐社會住宅，結合社區營造與福利照顧，化解民眾標籤化疑慮。
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[1] 我現有社會住宅主要有兩批。一是1960年代提供給低收入戶的「平價住宅」，另一是在國民住宅條例下管理的「出租國宅」。其他則有零星提供給特殊弱勢對象的原住民住宅、老人住宅、婦女中途之家等；以及近年新落成的少量公營住宅。前述各類住宅合計6,740戶，僅占全國住宅存量的0.08%。
[2] 1.5萬戶指的是興建社會住宅部分，至於租金補貼戶數灌水成社會住宅的數據，於此不計。
[3] 首爾2010-2014目標為增加8萬戶，其過去20年來興建已逾百萬戶；香港預計自2013起五年內，增加7萬9千戶。
[4] 2013年美國聯邦政府「都市與住宅發展部」(HUD) 單一年度編列與社會住宅相關的預算達200億美元[4] (約合新台幣6千億元)；韓國中央政府2009至2018年的社會住宅興建計畫，每年編列4.9兆韓元 (約合新台幣1,372億元)。美國人口以3.16億計，韓國人口以5千萬計，台灣人口以2千3百萬計，用以換算相同人口規模的社會住宅預算支出。
[5] 新北市社會住宅BOT方案，其為滿足民間廠商財務獲利要求，允許其做「附屬設施」商業使用，致使僅21%樓地板符合社會住宅使用，且租金依舊偏高。
[6]這些組織的人力少則數百人，多則5-6千人，能有效落實政府擬定的住宅政策，從事社會住宅的規劃設計、興建、營運管理等工作，並且能累積住宅專業知識技術。
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