【巢運觀點】2016 總統候選人住宅政策 整理與點評

【巢運觀點】2016 總統候選人住宅政策 總結、剖析與點評

一、住宅政策總評

朱立倫
蔡英文
宋楚瑜
核心
理念
住者有其居是基本人權
保障居住權,人人安心居
安心居住
安居非問題,樂業也easy
善用地利 解決國債
充裕建設
巢運總評
-    重蹈「住者有其屋」強調「購買」之迷思,依舊重彈「市場萬能」老調迴避政府應積極介入之責任。導致其所提住宅政策自相矛盾(房價所得比下降v.s穩定房市)、簡化誇大(錯誤認為租金補貼便引導空屋釋出)、重蹈錯誤(公民自有住宅)。
-    社會住宅政策的方向、目標及作法較為合理與完整,於購屋、租屋市場兩部分,所提政策僅止價值性的宣示,政策具體內容相對不足。
-    唯一願意正面回應高房價問題,提出「投機炒作重稅」觀點的候選人。然整個住宅政策缺乏完整體系,於具體目標與作法說明也同樣不足。

二、個別政策點評

(一)社會住宅篇

朱立倫
蔡英文
宋楚瑜
社會住宅
政見
-    多元並進增量社會住宅,420萬戶的社會住宅
(1)空屋釋出,租稅誘因,四年提供10萬戶。
(2)多元興辦,至112年興辦3.4萬戶,協助地方政府8.7萬戶需求。
(3)整合擴大住宅租金補貼:7.6萬戶弱勢家庭,2.4萬戶弱勢青年,每年10萬戶。
-    8年辦理20萬戶社會住宅
(1)優先照顧弱勢族群與青年。
(2)通用設計理念結合社區營造,強化無障礙生活機能。
(3)規劃滿足托幼到長照之需求。
(4)社會住宅供給方式:興建(60-70%)、空餘屋包租(10-20%)、容積獎勵(20-30%)
-    在中央設立專責單位,負責興建公共住宅,管理、租售及都市更新業務,還要全面清查國有土地及閒置房舍,鼓勵壽險閒置基金、郵政儲金投入公共住宅興建。
-    釋出國有土地,協助都會區老舊住宅進行都更,並從其間獲得社會住宅。
-    土開建設部分並得配合國家政策用於指定用途(青年宅、銀髮宅)

作法
-    420萬戶的社會住宅,主要來源為空餘屋與租屋補貼
-    820萬戶社會住宅,主要來源為政府直接興辦
-    多元興辦(土開建設、都更、壽險與郵政儲金參與興建)
對象
-    弱勢族群與青年。
-    弱勢族群與青年。
-    弱勢族群與青年。
巢運點評
1.      對既有租屋問題理解不足,誇大租金補貼與誘導空餘屋之效果。
-    空屋釋出誘因不足:由於持有稅偏低,再加上租屋法令不健全,僅靠租金補貼並無法引導空屋釋出。
-    空屋未必皆適合做社會住宅:有一定比例空屋為新成屋,多為小套房、大坪數住宅,租金相對高昂,不符領取租金補貼者的需求與負擔能力。
-    房東不願租給領取租金補貼者:台灣高達9成房東未報稅,考量租稅曝光租金,不願出租給領取租金補貼者。
-    租金補貼機制粗陋:包括未依據可負擔能力採差額補貼、未掌握受補貼者居住狀況與品質、申請時程缺乏彈性等,造成許多弱勢者無法、放棄申請。
-    無法解決租屋歧視問題:對於易遭租屋歧視之弱勢族群,縱使給予租金補貼,仍面對房東不願出租問題。
2.對財務評估認知過於簡化:
-    社會住宅投資可透過租金收入有一定比例之自償;而租金補貼則是需持續性編列。長期來看,租金補貼之財務負擔未必較輕。

1.      對應數量嚴重不足與租屋市場條件,短期由政府興辦為主較合理可行。
2.      成敗關鍵是配套機制建立與執行力。包括:
-    建立穩健財源,如不動產交易或持有的相關稅賦一定比例撥用;
-    資金引入低利融資貸款,建立租金收益長期攤還機制;
-    成立專責住宅法人推動組織
-    國公有土地無償撥用或長期廉租;
-    部分財務差額之補貼。
3.      中長期,同步進行租屋市場制度改革,引導空餘屋轉做社會住宅。
1.      政府主導採多元方興辦之大方向合理,但缺乏具體目標與明確作法。


(二)租賃住宅政策篇


朱立倫
蔡英文
宋楚瑜
租屋市場
-    資訊透明健全租賃市場
(1)擴大租屋服務平台輔助及媒合效果。
(2)透過立法保障房東房客權益。
-    健全租屋體系:法治化與專業化使租屋體系運作正常化。

-    擴大大專院校學生宿舍至少需達招生數40%;亦可尋找合格房東簽約提供床位。
巢運點評
-    雖點出健全租屋市場,但所提作法過於片面。
-    未來改革方向應包括:訂定租賃專法、調整相關租稅制度引導租屋市場擴大與專業化發展。
-    雖點出租屋市場健全目標(法治化、專業化),但沒有進一步具體的作法。
-    未來改革方向應包括:訂定租賃專法、調整相關租稅制度引導租屋市場擴大與專業化發展。
-    租屋政策不是只有大專院校學生宿舍問題。
-    未來改革方向應包括:訂定租賃專法、調整相關租稅制度引導租屋市場擴大與專業化發展。

(三)自有住宅(購屋市場)政策篇

朱立倫
蔡英文
宋楚瑜
自有住宅(購屋市場)
-    一般房價所得比應該在8倍以內。
-    穩定房市。
-    房地產市場「差異化」。
-    推動「公民自有住宅計畫」。
-    推展都更改造居住環境。
-    市場正常化,讓整個市場的參與者都有規則可循。
-    振興房市產業:四大產業(城鄉更新、社會住宅、租屋市場、物業管理)
-    開徵資本利得稅,買賣房屋,一定要課稅,炒房者課重稅。
-    青年「兩桶金」計畫:
(1)青年公寓。
(2)提撥10年的勞退金,作為首次購屋金。

巢運點評
1.      迴避高房價應合理下修此一關鍵課題。房價所得比下修主張看似進步,卻與穩定房市主張自相矛盾。
2.      「公民自有住宅計畫」是出售式國宅、合宜宅的2.0版,為錯誤政策。在住宅補貼資源有限的情形下,政府應優先保障人民居住權,而非所有權。
1.      迴避高房價應合理下修此一關鍵課題。
2.      「市場正常化」目標缺具體主張與做法,包括:不動產稅制改革、金融管理、資訊健全透明、市場交易規範等。

1.      唯一提到「炒房者課重稅」的候選人,不過沒有政策細節。
2.      對照新加坡經驗,「兩桶金」成敗的關鍵在於「合理的房價所得比」與「公宅存量比」:台灣兩項條件皆無,「兩桶金」計畫勢必難有成效(朱主席的「公民自有住宅計畫」亦是如此)

資料來源:
蔡英文

朱立倫

宋楚瑜


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