巢運訴求五：發展租屋市場、制訂租賃專法

壹背景說明

觀諸國外住宅政策經驗可知，租賃住宅市場的穩定運作可說是整體住宅市場的健全化、住宅消費負擔合理化，以及提昇民眾住宅消費福祉的重要一環。租屋可做為民眾於購屋外另一合理的居住選擇，更是健全的住宅供需體系應具備的要件，因此各國政府無不重視租賃住宅政策，積極地進行管理與干預。

然由於我政府囿於「住者有其屋」迷思，對於租賃住宅政策長期忽略，在缺乏健全制度、法令與資源條件下，租屋市場存在諸多供需雙方難以承擔的交易成本與不確定因素，租屋經濟活動絕大比例淪為不被管理之黑市。惡性循環下，租屋無法成為一種穩定、合理、有尊嚴的居住選擇，這是國內住宅市場最大的缺口與歧視。

貳核心課題

一、租屋市場低度發展

由於政府長期忽略租賃市場，竟出現房價所得比不合理飆漲至世界第一，而租金報酬率卻僅有1.57％[1]幾乎全球最低的怪象，致使我國租賃市場低度發展（租屋比率約10.9%），規模約略只有國外1/3甚至是1/4[2]，且多由個別小房東所經營，缺乏專業的租賃服務產業。在租賃市場規模過小與服務不足狀況下，等於是變相依賴購屋做為解決居住問題的優先選擇，只得咬牙購屋當30年房奴！

二、租賃關係及品質缺乏保障

臺灣租屋市場長期以來缺乏規範與管理，許多租房品質不佳，如違建、鐵皮加蓋、室內自行裝修隔間者眾多，消防、結構標準闕如，缺乏品質評鑑與專業管理制度等；再加上如租賃契約未強制簽訂、公證，租賃關係缺乏保障，雙方糾紛頻傳。凡此種種，讓租屋被理解成過渡、無奈、低品質的居住型態，而不是如國外視為是購屋以外的合宜選擇。

三、大量空屋不願出租

國際一般標準，認為空屋率5%以下係屬合理，然無論是2010年主計總處「人口及住宅普查」或是2012年營建署「低度使用 (用電) 住宅、新建餘屋 (待售) 住宅統計」[3]，皆顯示我空屋率超過10%，六大都會區空置房屋至少有五十多萬間。大量空屋閒置，除投機炒作外，另一主因便是租賃市場不健全，包括稅制、專業服務、法令規範保障等，造成諸多屋主，因無力管理、怕麻煩、畏懼糾紛等考量，寧可將房屋空置養蚊子也不願意提供出租。

四、弱勢租屋雙重困難

在既有規模小、專業度低的租屋市場裡，社經弱勢者更是備受壓力與歧視。首先是無力負擔租金問題，政府雖自誇提供租金補助，然其補貼資源有限，根本是僧多粥少[4]；又由於現行租賃稅制不健全，造成房東考量稅賦不願出租給領政府租金補貼之家戶；以及，經濟弱勢家戶多數會選擇承租便宜的窳陋房屋，然這類房屋卻不符補貼條件。其次則是租屋歧視問題，諸如老人、身心障、單親婦女、乃至服務弱勢的社福團體，縱使租金可負擔，也常面臨房東不願意出租，或承租後受到社區排斥。

參改革訴求與方向原則

一、引導空屋出租

為引導大量空屋轉做出租，除針對持多屋者累進課稅外，應針對房東提出鼓勵誘因：

檢討租賃稅制，針對出租住宅減輕稅賦負擔，空置則給予制度性懲罰。
針對窳陋、老舊閒置住宅，提供必要整修協助，以誘導投入租屋市場。

二、制訂租賃專法

比照美國、日本、韓國等國家，要求行政院制訂「租賃住宅及產業專法」。其要點如下：

保障租賃雙方權益：應對房東與房客各項權利義務詳細規範，如租約應登載與不得記載事項、租金與押金之收取標準與負擔內容、租賃糾紛預防與處理機制。
掌握租屋資訊：租賃住宅納入實價登錄範圍，以掌握租屋市場之充足資訊，並據以擬定相關政策。
扶植租賃服務產業：提供相關政策誘因，鼓勵民間興辦長期性出租住宅，並發展專業服務，提升租賃品質。

三、擴大租屋扶助

變重購屋輕租屋之資源補貼模式，縮減購屋優惠房貸補貼比例，將資源移轉擴大租金補貼額度，並以弱勢家庭為優先協助對象。
結合民間租賃業者及非營利團體推行「包租包管」機制，經由專業服務降低租屋糾紛，減少租屋過程的麻煩與困擾，並結合福利輸送扶助弱勢家庭。

四、強化糾紛處理

落實住宅法關於居住歧視之規範，明確列舉居住歧視行為及罰則。
租賃糾紛及居住歧視處理專責單位，強化處理效率，保障雙方權益。

[1] 來源：Global Property Guide。另依據全球數據庫NUMBEO網站，調查亞洲13個主要城市的租金投報率，台北為亞洲13個主要城市中最低，租金投報率僅1.645％。等於買房子出租，要租60年才能回本，是亞洲、也是全球最苦包租公城市。
[2] 部分國家租屋比率如下：瑞士56.2%、德國46.7%、韓國38.7%、美國36.1%、日本35.4%、英國33.3%。
[3]據行政院主計總處2010年住宅普查數據，全台的空屋率達到19.4%，戶數高達156萬戶，20年來全台空屋累計增加達89萬戶。而內政部營建署2012年曾統計全台空屋約有86萬戶，空屋率約10.63％，其中六大都會區的空屋合計約54.6萬戶。
[4]以2012年為例，全國申請租金補貼共89,388戶，最終核定補助僅24,697戶，核准率僅27.63% (來源：內政部營建署，住宅資訊統計年報，民國101年)。
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